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中國人民銀行發布的2023年第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，今年以來，中國人民銀行繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制，因城施策推動更多城市下調或取消首套房貸利率下限。

截至9月末，在119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個城市下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限較全國下限低10個至40個基點;24個城市取消了下限。

廣州市場調查公司數據顯示，中國人民銀行還調降二套房貸利率下限40個基點，從不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點，調整為加20個基點。2023年9月，新發放個人住房貸款加權平均利率4.02%，同比下降0.32個百分點。

廣州市場調查公司數據顯示，截至9月末，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶家庭、1.5億人。

中國人民銀行表示，將落實好已出臺的降低存量房貸利率等一系列政策，減少借款人利息負擔，降低提前還貸動力，增加投資和消費，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

多地房貸利率繼續走低

11月份以來，多地房貸利率繼續走低。貝殼研究院數據顯示，繼10月份百城首套、二套房貸利率創新低后，11月份，百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%，均較上月微降1個基點。

截至11月中旬，百城中僅有一線城市首套房貸利率高于4%，一線城市及南京、蘇州等10個城市二套房貸利率高于4.4%。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，目前，京滬房貸利率和首付比相對較高，仍有調降的可能。整體市場購房需求釋放仍然緩慢，下調房貸利率能夠降低居民購房成本，符合政策的寬松基調，不排除后續房貸利率仍有下調的可能。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，穩經濟政策有望繼續加快落實，貨幣政策將繼續發力，短期仍具備一定降息空間，以助力經濟運行在合理區間。

提前還房貸降溫

值得注意的是，今年初，由于貸款市場報價利率持續走低，不少銀行二套房借款人提前還房貸業務激增。多家銀行信息顯示，目前提前還房貸的額度比二季度有所減少，這說明一系列政策的利好效應正逐漸顯現，提前還房貸的熱度在下降。

天眼查數據研究院高級分析師陳倞表示，房地產市場存量房貸款利率的下調，減輕了還款壓力，進一步提高了居民可支配收入和消費能力。隨著房貸政策利好的推出，銀行業不斷搭建更多金融服務場景，四季度消費市場有望進一步復蘇與提升。

現在，借款人是否還有必要提前還房貸?中國銀行研究院研究員梁斯表示，提前還貸取決于借款人自身的資金閑置及配置意愿情況。隨著經濟運行態勢穩步向好，將帶動金融資產收益率逐步穩定，經營貸、消費貸等與房貸利率差距進一步收窄，為借款人提供了更大的資金騰挪空間。

值得注意的是，理財等投資渠道與提前還貸的蹺蹺板效應較為明顯。普益標準研究員尹鈴越表示，近期，提前還貸現象有所緩解，逐漸回歸正常水平，疊加中長期存款利率有所下調，為理財市場帶來了機遇。

未來，拓展家庭資產配置渠道還是重頭戲，這需要市場、政策等多方合力和協同。假如借款人沒有找到合適的資產配置渠道的話，提前還貸熱度有可能再上升。